17 июня 2019 года вступил в силу новый закон о кредитовании недвижимости в Испании Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, который регулирует процесс банковского финансирования покупки недвижимости в Испании.
Рассмотрим положения закона подробнее Регламент ипотечного кредитования:
1. На испанских нотариусов возложена функция разъяснения клиенту ипотечных договоров и других документов, предоставляемых банком.
Согласно регламенту банк обязан за 10 дней до заключения ипотечной сделки предоставить клиенту всю документацию, в течение этого срока клиент совместно с нотариусом обсуждают положения договора.
По итогам данного процесса клиент подписывает документ, подтверждающий, что он ознакомлен с документами и возражений не имеет.
Данная услуга предоставляется бесплатно;
2. Уменьшение расходов на оформление ипотечного кредитования.
Согласно новому закону клиент оплачивает только оценку приобретаемого объекта недвижимости и предоставление ему копий договоров.
Налог на юридические акты (AJD), нотариальные сборы и сбор в Регистр собственности оплачивает теперь банк;
3. Клиент больше не обязан приобретать сопутствующие банковские продукты, такие как страхование объекта недвижимости или жизни.
4. Увеличение срока, по истечении которого банк может начать эмбарго, то есть инициировать отъем жилья в случае неуплаты ипотечных платежей.
Согласно новому закону только по истечении 12 месяцев с момента последнего платежа, либо если сумма задолженности составит более 3% от общей суммы займа, банк может прибегнуть к процедуре эмбарго;
5. Ограничение размера пени за неуплату.
Теперь к базовой процентной ставке будут добавляться 3% от суммы долга, которые будут начисляться в течение периода просрочки.
6. Порядок досрочного погашения кредита
- Ипотечный кредит с плавающей ставкой: не более 0,25%, если досрочное погашение произведено в течение первых 3 лет; не более 0,15%,
если досрочное погашение произведено с 3-го по 5-й год; после 5 лет комиссия за досрочное погашение кредита не взимается.
- Ипотечный кредит с фиксированной ставкой: не более 2%, если досрочное погашение произведено в течение первых 10 лет; не более 1,5% если досрочное погашение произведено позже.
7. Изменения условий ипотечного кредитования
Уменьшение комиссии за изменение условий ипотечного кредитования таких как: переход с фиксированной ставки на плавающую или перевод ипотеки в другой банк.
Комиссия будет взиматься с плательщика, только если он меняет условия в течение первых 3 лет выплаты кредита.
Размер комиссии 0,25%.
Существенно сокращены расходы на вносимые изменения до 90% от расходов, которые выплачивались ранее.
Клиент оплачивает только пошлины за внесение изменений и регистрацию.
Отмена статьи о «Минимальной ставки нижнего предела».
Данный пункт касался обладателей кредитов с плавающей ставкой, который устанавливал минимальное значение процентной ставки в независимости от уровня коэффициента Euribor.
Несмотря на то, что новый закон 5/2019 направлен во многом на упрощение процедуры ипотечного кредитования, что делает саму возможность ипотечного займа более доступной
путем сокращения расходов и издержек, но есть и такие изменения, которые наоборот создают неопределенность конкретно для иностранных заемщиков, а именно 20-я статья закона.
Суть данной статьи состоит в том, что иностранные заемщики из стран, не входящих в состав ЕС, в любой момент могут конвертировать свой ипотечный кредит в валюту, в которой они получает доход.
Многие испанские банки не готовы к подобным мультивалютным курсовым рискам, и по мнению специалистов рынка,
иностранным заемщикам будет намного сложнее получить ипотечный займ, а некоторые банки могут и вовсе прекратить финансирование ипотечных сделок для иностранцев.
