Как купить недвижимость. Дубай.

Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива, имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») только на специально оговоренных территориях: это практически вся территория «нового Дубая», включая районы Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др.

Процедура приобретения недвижимости в Дубае обычно проста и примено следующая:

1. Покупатель выбирает объект недвижимости, который он планирует приобрести.

2. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки, такие как:

    стоимость приобретаемой недвижимости,

    дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, регистрационный сбор, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),

    срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,

    сроки и порядок осуществления расчетов,

    ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.

3. При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от цены приобретаемой недвижимости).

4. Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая.

5. После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте.

6. Обычно, именно в момент регистрации происходят и расчеты по сделке. 

Регистрация прав на недвижимое имущество в Арабских Эмиратах обязательна. Такой регистрации в соответствующем реестре подлежат: права собственности, долгосрочной аренды, залог недвижимого имущества и пр. По готовым и сданным в эксплуатацию объектам - собственник получает на руки регистрационное свидетельство на недвижимое имущество (Title Deed). По строящимся («оф-план») – первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale).

Стоимость регистрации перехода права собственности составляет 4% от цены продажи плюс 4,000 дирхам ОАЭ (приблизительно $1,100) за услуги центра оформления сделок (DLD Trustee) плюс небольшой фиксированный платеж (зависит от типа регистрируемой недвижимости) за выдачу свидетельства.

Приобретение жилья с привлечением ипотечного кредита

Банки ОАЭ предлагают различные типы кредитов на жилье в соответствии с предпочтениями заемщика и его возможностями.

Получение правильного типа ипотеки может помочь вам значительно сэкономить и снизить риски. Поэтому мы подготовили для вас обзор основных типов ипотеки в Дубае.

Поиск подходящего банка для ипотечного кредитования — это первый шаг при покупке недвижимости за заемные средства. Финансовые учреждения предоставляют различные виды ипотеки, которые могут варьироваться в зависимости от предпочтений и возможностей заемщика. Но прежде чем выбрать определенный тип ипотеки, заемщики должны знать, какие варианты имеются в их распоряжении в банках Дубая.

Вот некоторые из стандартных типов ипотеки, доступных в ОАЭ.

Ипотека с фиксированной ставкой
Ипотека с фиксированной ставкой является традиционной и общеизвестной. Процентная ставка останется неизменной в течение всего срока кредита. Фиксированная ставка устанавливается во время одобрения кредита. В некоторых учреждениях фиксированная ставка не может оставаться неизменной в течение всего срока кредита. В этом случае кредиторы взимают фиксированную ставку в течение определенного срока, после чего начинает применяться «плавающая» процентная ставка, размер которой будет определяться в динамике в соответствии с предложенной ставкой Emirates InterBank (Eibor).

Ипотека с «плавающей» процентной ставкой

«Плавающая» ставка прямо противоположна фиксированной ставке. Ее размер меняется ежедневно. Текущие «плавающие» ставки в ОАЭ начинаются от 2,5%. Эта величина может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от предложенной ставки Eibor. У некоторых кредиторов стандартная «плавающая» ставка бывает даже ниже, чем фиксированная.

Если вы планируете выбрать ипотеку с «плавающей» ставкой, готовьтесь к ежедневным колебаниям курса, что, безусловно, повлияет также и на ваши ежемесячные расходы.

Дисконтированная ставка

В рамках ипотеки с дисконтированной ставкой финансирование предоставляется на основе стандартной «плавающей» ставки. Кредиторы предоставляют определенный процент скидки на процентную ставку, скажем, 0,5 процента в течение первых трех лет. Скидка предоставляется в качестве привлекающего предложения. Этот тип может показаться лучшим типом ипотеки, но он определенно будет не самым дешевым, поскольку скидка предоставляется только на ограниченное время. В целом, в долгосрочной перспективе, другие виды ипотеки могут сэкономить вам больше за счет общей процентной ставки.

Ипотека с верхним пределом процентной ставки
Как уже упоминалось, «плавающие» ставки по кредиту на жилье, как правило, немного ниже фиксированной ставки ипотеки. Но «плавающие» ставки непредсказуемы, так как они могут расти или падать в любое время.

Чтобы уменьшить этот стрессовый фактор, финансовые учреждения предоставляют вариант, называемый ипотекой с верхним пределом процентной ставки. Для такой ставки устанавливается максимальный лимит, и если ставки Eibor возрастут, ежемесячный взнос не превысит этот лимит. Впрочем, не стоит обольщаться, так как данный тип ипотеки тоже действует только в течение определенного срока в качестве привлекающего предложения.

Рефинансирование

Рефинансирование — это получение ссуды под залог существующей ипотеки или, проще говоря, передача существующей ипотеки новому кредитору. Эта операция широко известна как перевод баланса в ОАЭ. Договориться о рефинансировании можно как с другим кредитором, так и с тем же самым напрямую. Концепция рефинансирования будет иметь смысл, если новый кредит предоставляется по более низким процентным ставкам, или если владелец кредита нуждается в дополнительных средствах.

Регулируемая ипотека

Регулируемая ипотека — концепция, сравнительно новая для ОАЭ. Лишь немногие кредиторы предоставляют здесь такую ипотеку. В рамках регулируемой ипотеки держатели ссуд могут связать свой сберегательный счет, текущий счет, счет кредитной карты и ссудный счет воедино. Всякий раз, когда какие-либо средства зачисляются на любой из этих счетов, сумма кредита уменьшается за счет зачисленной суммы.

Например, если сумма ипотеки составляет 300 000 дирхамов ОАЭ, а на любой из связанных счетов поступает 50 000 дирхамов, сумма кредита автоматически снижается до 250 000 дирхамов. И с этого момента процентная ставка будет начисляться только на 250 000 дирхамов. При этом заемщик может свободно использовать средства на связанном сберегательном/текущем счете. Процентная ставка выплачивается только на оставшуюся сумму кредита, уменьшая сумму выплаченных процентов, и не лишая вас при этом финансовой независимости.

Для любого человека приобретение недвижимости, пусть даже в кредит, должно быть приятным событием, и так и будет в том случае, если вы тщательно спланируете свою покупку и проанализируете все финансовые продукты, которые есть на рынке и лучше всего подходят именно для вас. Важно понимать, в чем суть каждого из типов кредитов на жилье, прежде чем подписать договор купли-продажи в кредит, поскольку жилищная ипотека имеет огромное финансовое влияние на ваше благосостояние в долгосрочной перспективе.