Налоги/коммунальные платежи. Испания.

НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.
Если Вы решили приобрести недвижимость в Испании, то Вам необходимо помнить, что Вам также нужно будет оплатить налоги. Сверх указанной цены недвижимости Вам следует закладывать примерно 12-15%  от стоимости приобретаемого жилья.

Основные налоги и расходы при покупке жилья:

• Налог на добавленную стоимость (НДС или по-испански IVA) оплачивается при покупке первичного жилья у застройщика, налог составляет – 10% от стоимости недвижимости. Выплачивается сразу после подписания купчей.
• Налог на передачу собственности (по-испански ITP) составляет 8% от стоимости жилья и оплачивается, если покупка совершается у частного лица, то есть вторичное жилье. Выплачивается в течение месяца после подписания купчей.
• Коммерческая недвижимость или земельный участок облагается налогом в размере 21%.
• Налог на подписание юридических актов (по-испански AJD) составляет 0,1-2% от декларируемой стоимости в зависимости от региона. Оплачивается, если недвижимость куплена у застройщика,то есть жилье новое.
• Услуги нотариуса – 0,3-0,5% от стоимости недвижимости.
• Регистрация в реестре собственности нового владельца – 0,3% от декларируемой стоимости.

Если Вы решили купить недвижимость в ипотеку, то необходимо будет оплатить также и расходы, связанные с ипотечным кредитом:

• Открытие ипотеки – около 1,5% от суммы кредита, которую Вы получаете от банка.
• Оценка недвижимости – 0,2-0,4%, взимается банком.

ЕЖЕГОДНЫЕ НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

• Налог на недвижимость – рассчитывается по формуле, которая учитывает ряд факторов, таких как расположение и год постройки объекта и другие. Расчет производится от кадастровой стоимости объекта. Ставка налога  в зависимости от муниципалитета может колебаться от 0,3 до 0,5% в Валенсии и на Коста дель Соль, до 0,65% на Коста Бланке, от 0,5 до 2% в Барселоне.

Земельный налог – составляет до 0,5% от кадастровой стоимости участка (примерно 200–400 евро/год за среднюю виллу). На квартиру земельного налога нет.

• Налог на нерезидента – это налог на доход от собственности, который оплачивается нерезидентом, даже если недвижимость не сдавалась в аренду. Ставка налога – 2% от кадастровой стоимости. Нужно иметь ввиду, что о необходимости уплаты данного налога Вас извещать не будут, поэтому Вы должны будете самостоятельно подавать налоговую декларацию нерезидента в соответствующие органы. Не стоит ждать, когда долг станет непомерно большим и Вам начнут присылать письма с просьбой оплатить задолженность и применять штрафные санкции.
• Налог на доход от сдачи в аренду оплачивается, если Вы, действительно, сдавали свою недвижимость в аренду и получали доход. Налог составляет 20% от полученного дохода.

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ.

Величина затрат на содержание недвижимости может разниться в зависимости от расположения объекта, принадлежности его к той или иной урбанизации, типа недвижимости (дом, вилла, апартамент), внутренней инфраструктуры комплекса и других факторов.

• Вода: абонентская плата плюс показания счетчиков. Абонентская плата составляет 15 евро в квартал и вносится в любом случае, даже если в квартире никто не жил. Стоимость 1 кубометра зависит от региона, в среднем составляет 0,5 евро (на материковой части, на островной части дороже). Имейте в виду, чем больше воды тратится, тем выше будет цена за кубометр (прогрессивная шкала) - если тратишь от 16 до 30 кубометров воды за каждый заплатишь 0,66€; если больше 30 кубометров 1,78€.
• Электричество: стоимость 1 квт/ч в среднем составляет 0,24 евроцента (в среднем, 1 человек в месяц потребляет примерно 100-150 кВт, на семью мама-папа-ребенок приходится около 400кВт, это около 100€). Плюс к этому прибавьте 15€ за обслуживание сети, а также еще 0,5€ за использование счетчика.Обязательная абонентская плата 60€ в год за подключение к электрическим сетям. Шкала также, как и с водой – прогрессивная – то есть чем больше израсходуется, тем больше будет стоимость каждого киловатта.
• Газ: централизованное отопление  и подача газа в квартиры или дома свойственна только крупным городам на севере Испании, в остальных случаях используются газовые баллоны. Цена замены одного баллона составляет от 17 до 30 евро, замена происходит примерно каждые 1-3 месяца при условии постоянного пользования. При наличии централизованной подачи газа в среднем расход составит 20-25 евро в месяц. На обогрев трехкомнатной квартиры в зимний месяц может “сгореть” от 200€. По новым правилам строительства в испанских апартаментах устанавливают сплит-системы и энергосбережение.
  Телефон и интернет: подключение телефонной лини – 200-300 евро. Абонентская плата за телефон составит примерно 10-20 евро в месяц (5000 минут разговоров на городские телефоны по стране и 60 минут на мобильные), за превышение лимита плюс 0,11€ за каждую минуту общения. За интернет со скоростью подключения 10 МБит/сек придется заплатить 12€ в месяц, а за 30 МБит/сек - 40€ в месяц. Спутниковое ТВ обойдется приблизительно 10-12 евро ежемесячно.

Сообщество владельцев (урбанизация).

Если Вы приобрели недвижимость в урбанизации (сообщество владельцев в жилом комплексе), то Вам необходимо быть готовым производить ежемесячные выплаты в размере от 25 до 200 евро в зависимости от уровня  урбанизации. Сюда входит: вывоз мусора, уборка и облагораживание территории, чистка бассейна, услуги садовника и т.д. Если Ваша недвижимость не относится ни к какой урбанизации, то подобные затраты вас все равно коснутся, так как необходимо будет оплачивать услуги консьержа, уборку придомовой территории (подъезд, лестница, общая площадка в доме), вывоз мусора. Собственники самостоятельно собирают взносы и перечисляют в специальный бюджет, обычно это происходит раз в полгода или раз в год.
Вывоз мусора обходится примерно 120 евро в год (при условии, что владелец не входит в урбанизацию).

Страхование.
Страхование недвижимости является обязательным пунктом, если она приобретена в ипотеку. Стоимость страховки примерно 300 евро в год, в расчет берется оценочная стоимость объекта и ценности внутреннего имущества.
 

ПРИМЕР ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В БАРСЕЛОНЕ:

Квартира в центре Барселоны

Историческое здание 1905 года после полной реконструкции

Состоит из 24 уникальных квартир, выполненных в стилях минимализм, модерн и Урбан

Площадь квартиры – 90м2

2спальни, 2 ванные комнаты

Терраса с бассейном на крыше, консьерж, фитнес-зал

Материалы эксклюзивного качества, бытовая техника и мебель ведущих мировых брендов, высокие потолки.
 

Расходы на покупку
Стоимость квартиры –650.000 €

Налог ITP (10%) –65.000 €

Налог на юридически документированные акты (AJD) –6.500 €

Расходы на регистрацию в Реестре Собственности, нотариуса –2.500 €

Расходы на открытие ипотеки *

Комиссия за открытие ипотечного кредита –3.250 €

Оценка недвижимости –650 €

Расходы на регистрацию ипотеки и внесение данных в Реестр –2.000 €

Итого стоимость квартиры с учетом всех налогов и расходов на открытие ипотечного кредита –729.900 €
 

Расходы на содержание квартиры
Налог на имущество (IBI)в год–1.000€

Расходы ЖКХ (в год) –2.000 €
 

Персональные расходы
Налог на вмененный доход (декларация модель 210 подается ежегодно) –1.500 €

ПРИМЕР ПОКУПКИ ОФИСА В БАРСЕЛОНЕ:

Офисное помещение в деловом центре

Офисное здание 2010 года постройки

25 этажей, общая площадь 19.500м2

Штаб-квартира наиболее крупных испанских и международных компаний

Офис на 17 этаже + 3 парковочных места

Площадь офиса–213м2
 

Расходы на покупку

Стоимость офиса и 3 парковочных мест–870.000€

НДС(21%)–182.700€ (налог возвращается)

Налог на юридически документированные акты(AJD)–13.050€

Расходы на регистрацию в Реестре Собственности, нотариуса–2.500€
 

Условия аренды

Договор аренды на 5лет (с декабря 2016 года)

Прогрессивная арендная плата за офисы:

-1год – 3.306€/мес., 39.672€/год

-2год – 3.413€/мес., 40.956€/год

-3год – 3.520€/мес., 42.240€/год

Стоимость аренды 3-х парковочных мест-204,12€/мес., 2.569,12€/год

Рентабельность–5%
 

Расходы на содержание офиса

Налог на имущество (IBI) в год–3.000 €

Расходы ЖКХ (в год) –6.000 €

Налог на доходы (24%), в год -9.600 €

ПРИМЕР ПОКУПКИ В БАРСЕЛОНЕ ЗДАНИЯ ПОД РЕКОНСТРУКЦИЮ:

Историческое здание под реконструкцию

Историческое пяти этажное здание 1934 года постройки, по проекту каталанского архитектора Puig Gairalt

В настоящее время в здании расположено 2 квартиры, 17 офисных помещений, которые можно перевести в жилой фонд, 3 коммерческих помещения (не продаются) и подвал

Общая площадь помещений на продажу-2.685м2
 

Расходы на покупку

Стоимость здания –9.500.000 €

НДС (21%) –1.995.000 €, возмещается

Налог на юридически документированные акты (AJD) –142.500€

Расходы на регистрацию в Реестре Собственности, нотариуса –20.000 €
 

Прогноз рентабельности проекта

Стоимость работ по реконструкции

(1.000 €/м2) –2.685.000 €

Итого стоимость проекта –12.185.000 €

Стоимость продажи квартир после реформы (6.000 €/м2) –16.110.000 €

Прибыль –3.925.000 €

Ожидаемая рентабельность брутто –32%